新房成交环比增近五成，重点城市楼市回暖！房企业绩增速分化较大，二季度或触底？

一系列稳地产政策开始显效，新房3月，成交成重触底重点城市住宅成交面积环比增长近五成，环比化较特别是增近3月下旬，重点城市成交面积明显回升。点城大季度或

不过，市楼市回速分从同比来看，暖房3月重点城市住宅成交面积仍下降近五成。企业一季度整体来看，绩增百强房企业绩规模同比大幅降低47%，新房各阵营房企业绩增速分化较大。成交成重触底

业内人士认为，环比化较在疫情反复、增近房企推货节奏安排，点城大季度或消费者购买力缺失等各因素的市楼市回速分综合影响下，一季度房企销售业绩表现不佳，市场整体依旧低迷。预计在更多支持政策影响下，二季度市场成交或筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。

3月下旬成交明显回升

在一系列利好政策支持下，3月下旬，重点城市商品住宅成交明显回升。

克而瑞研究中心的数据显示，从周度数据看，第10-12周，30个重点监测城市商品住宅成交持续走低，上海、深圳、南京等成交连续三周下滑。第13周，重点城市成交明显回升，已基本恢复至月初的单周成交规模，深圳、青岛等成交放量增长。3月整体来看，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，其中，一线城市成交环比增长7%，26个二、三线城市市场成交环比增长56%。

不过，从同比来看，30个重点监测城市商品住宅成交面积同比跌幅扩至47%，市场整体依旧低迷。

其中，一线城市市场成交同比跌幅扩至49%。受制于疫情防控出现反复，上海、深圳房地产市场处于“半停摆”状态，成交同比跌幅明显扩大。北京、广州成交同样不及预期，3月上、中旬市场表现疲弱，新开盘项目平均去化率低至三成。随着居民按揭贷款松绑，多数银行下调房贷利率，并缩短放贷周期，下旬北京、广州市场开始回温，但整体市场热度较去年同期相差甚远。26个二、三线城市市场尽显疲态，成交同比跌幅扩至46%。受限于去年同期基数较高，叠加国内疫情出现反弹，六成以上二、三线城市成交同比腰斩，长春、常州等同比跌幅超70%。

部分疫情控制较好的城市市场筑底企稳，例如海口成交同比跌幅收窄至3%。又如西安成交放量，同比增长32%，新开盘项目平均去化率达到50%，高新、港务区等热点板块时有项目“日光”。压力城市在救市政策落地后市场确有回温，但持续时间较短，侧面印证城市强弱转化很大程度上取决于市场供求关系。典型如郑州，上半月成交明显回升，但由于楼市供远大于求，下半月成交再度下滑，新开盘项目平均去化率低至20%。

房企业绩大降，各阵营增速分化较大

从房企一季度的销售业绩来看，整体并不理想。

克而瑞研究中心的数据显示，3月，TOP100房企单月实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期。从同比来看，降幅达到52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。累计业绩来看，1-3月百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度开局惨淡。

中指研究院的数据也显示，1-3月，TOP100房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%；其中销售额超千亿房企2家，较去年同期减少3家；超百亿房企46家，较去年同期减少30家。TOP100房企权益销售额均值为119.5亿元，权益销售面积均值为85.1万平方米，同比分别下降47.6%和48.1%。

1-3月，不同阵营销售额增速分化较大，第一、三阵营同比增长。据中指院统计，千亿以上阵营2家，销售额均值同比下降22.1%。第一阵营（500-1000亿）共2家，销售额均值同比增长19.4%，为四个阵营中增速最快的。第二阵营（200-500亿）有18家企业，销售额均值增长率为-0.7%；第三阵营（100-200亿）共24家，销售额均值增长率为6.2%。第四阵营共35家，销售额均值增长率为-22.3%。

其中，碧桂园销售额为1328.9亿元，万科为1045亿元，为888.3亿元，融创为724亿元。

二季度市场成交或筑底企稳

对于多数规模房企销售表现不佳的原因，克而瑞研究中心认为，一方面是受到市场低迷、行业信心不足的影响，另一方面企业自身的推盘及营销积极性也普遍不高。

亿翰智库也认为原因主要有四方面：一是疫情反复，推货，看房购房均受影响。二是城市分化的差异性存在，需求释放已无基础。三是政策的严格约束下，有效需求难以实现。四是收入和预期负面，购买力不足。此外，房企的推货节奏，各节点的推货量安排，货量的建设施工进展等都是影响企业销售的关键因素。

近期，中央和地方不断释放稳地产信号。国务院金融委强调，要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案。随后银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，财政部也表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

克而瑞研究中心预计，房地产金融政策或将适度控制去杠杆节奏和力度。首先，房企整体融资环境有望明显改善，国企、央企及优质民企或将更为受益。其次，居民按揭贷款或将继续松绑，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。

不过，克而瑞研究中心认为，一线城市调控政策仍将从紧执行，尤其是限购政策较难退出，但部分收缩性政策或将适度解绑，例如深圳将上调二手房参考价。近期，部分二线城市“四限”调控出现松动迹象。例如郑州、福州局部放松限购，郑州局部放松限贷，哈尔滨全面取消限售。预计二线以及三四线城市或将效仿局部放松乃至全面取消“四限”政策，压力城市更将在需求端予以刺激，如棚改、旧改加快推进，并提高货币化安置比例；财税刺激托市，购房补贴、税费减免等。

展望未来，克而瑞研究中心认为，市场底或将在二季度到来，届时成交或将筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。但基于城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等多方面因素，各城市市场或将加剧分化：首先，一、二线城市大概将在4、5月市场回稳。其中，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场或将率先企稳。二线城市市场需求相对充裕，但居民购买力有所透支，房地产市场或将轮动企稳。其次，三、四线城市市场回稳需要较长时间周期。其中，强三线城市房地产市场或将在下半年乃至年底才能稳住，弱三、四线城市房地产市场或将继续盘整。

(责任编辑：探索)