存量房贷难降？先要算算这笔账

经济观察网 记者 胡群  2月20日，存量中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，房贷2023年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，难降5年期以上LPR为4.3%，先算均与上月持平。算笔这已经是存量LPR报价连续第6个月保持不动。

“上半年5年期以上LPR报价仍有可能下调0.1至0.15个百分点。房贷”东方金诚的难降分析报告显示，当前居民房贷利率相对偏高，先算具备一定下调空间。算笔

央行数据显示，存量2022年12月新发放居民房贷加权平均利率为4.26%，房贷已低于此前于2009年9月创下的难降有历史记录以来的最低水平（4.34%）。但无论是先算与同期企业贷款利率相比，还是算笔从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，在经历了2022年的持续下调后，多地房贷利率已降至5年期以上LPR报价决定的最低值附近。接下来为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，需要5年期以上LPR报价先行下调。

2023年1月5日，人民银行、银保监会发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

贝壳研究院监测显示，今年2月份符合首套利率动态调整的38城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。贝壳研究院监测的103个重点城市中共23个城市下调了首套房贷款利率。其中，南宁、珠海等城市2月份首套房贷利率已降至3.70%，较1月份下降40个BP。

随着首套房贷利率的不断降低，其与存量房贷利率利差正不断扩大。当前房贷利率主要有“固定利率”模式和“LPR+基点”模式两种，“固定利率”模式房贷利率固定不变，“LPR+基点”模式下LPR可变，但基点部分在合同期内不会变动。2019年8月至2023年2月，LPR从4.85%降低至4.30%，因此，购房者仍旧承担着较高比例的基点部分利率。

招联首席研究员董希淼表示，2017年后，为加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，房贷利率开始高于贷款基准利率（2020年开始房贷定价基准转为为贷款市场报价利率，即LPR）。2017年至2018年，新发放房贷利率由贷款基准利率8.5折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。2021年下半年开始，部分地区房贷利率甚至跃升至6.0%以上，最高超过6.5%。据测算，上述时段发放的存量房贷占比可能超过50%。虽然2022年LPR下降三次，其中5年期以上LPR下降35个基点，但部分存量房贷利率偏高的情况仍然存在。

存量房贷利率有下调可能吗，先要算算谁是房贷市场的主要供给方，下调带来怎样的影响。

根据部分上市银行2022年半年报披露的数据来看，14家银行合计个人住房贷款余额超过33万亿元，占全国85.05%。其中，6家国有银行合计近27万亿元，占全国69.38%。在股份制银行中，招行、兴业贷款余额紧跟国有大行，均已超1万亿元。

其中，建行、工行、农行的个人住房贷款居于前三位，分别为6.48万亿元、6.45万亿元和5.34万亿元，三家银行合计为18.27万亿元，占全国个人住房贷款余额47.09%。如果从发放贷款和垫款总额来看，建行、工行、农行的个人住房贷款占比分别为28.9%、31.8%和29.7%。

国际金融问题专家赵庆明表示，房贷作为长期、稳定的收入来源，一旦利息收入降低，短期内将对大中型银行的利润产生较大冲击，建行、工行、农行等国有大行则首当其冲。

银行业首席分析师马祥云根据央行数据计算得出，2010年以来以“贷款基准利率加点”的价格净新增的个人住房贷款总额约22万亿元，占2022年末个人住房贷款余额的56.7%，按贷款金额加权计算后的平均利率为5.63%。

马祥云的研究报告显示，假设22万亿元的存量房贷中有70%为首套房房贷，将这部分贷款的利率全部下调至4.30%，则将对个人住房贷款全盘的收益率产生约-53BP影响。由于不同银行的住房贷款占比存在差异，因此受影响的程度也不同，基于假设估算，国有大行的净息差将受到约3-5BP收窄影响。

我国个人住房贷款规模在2021年期间实现快速增长，进而2022年后，规模增幅放缓，并于2022年3季度末达到阶段性新高，为38.91万亿元，仅一个季度后，个人住房贷款规模便开始缓慢下降。

2月3日，人民银行发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

赵庆明预计，如果存量房贷利率与首套房贷利率较大利差仍然存在，提前还贷现象还将会持续，个人住房贷款规模也会进一步下降。

(责任编辑：知识)